Пн20112017

Последнее обновление:16.11.2017 | 12:05

Главная новость

Гомельчанам предложат сделать фото в образе Скорины и напечатать страницу Библии

14-11-2017

Гомельчанам предложат сделать фото в образе Скорины и напечатать страницу БиблииВ 2017 году в Беларуси отмечается уникальный юбилей - 500 лет Библии, напечатанной Франциском Скориной. Значимость этого события для нашей родины сложно переоценить.

Подробнее »

Популярные новости

Календарь новостей

<< < Июль 2017 > >>
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31            

ВОПРОСЫ ЭФФЕКТИВНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОБСЛУЖИВАНИЯ И СОДЕРЖАНИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА

Если вам, как собственнику квартиры и пользователю услугами ЖКХ, все нравится,   значит, нет смысла что-то менять.  Если нет, то надо подумать, как изменить это к лучшему.  Чтобы что-то менять, надо хотеть этого.

В двух словах постараемся разобраться, что происходит в этой сфере: с какими  проблемами сталкиваются и будут сталкиваться в обозримом будущем владельцы жилого фонда, какие  существуют возможности  для их решения.

Прежде всего, возникает вопрос, что скрывается за понятием реформы ЖКХ,  что означает реформа ЖКХ для владельцев жилья?

Ответ простой  и сложный одновременно.

Причины и последствия. Реформа ЖКХ носит необратимый характер и является частью структурных реформ в национальной экономике. В настоящей ситуации существует разница в ценах на энергию, тепло и другие услуги, которые получают население и субъекты хозяйствования. Причем разница в пользу домашних хозяйств  покрывается за счет повышенных тарифов, взимаемых за услуги с  производственного сектора. Например, при  себестоимости электроэнергии в 6 центов за один киловатт, производителю она достается по цене 13 центов.  Такое положение получило название  перекрестного субсидирования.  Считается, что ликвидация перекрестного        субсидирования  снимет искажение рыночных сигналов.  Отказ от перекрестного субсидирования и выравнивание цен на основные жилищно-коммунальные услуги  для домашних хозяйств и хозяйственного сектора - основной компонент реформы ЖКХ.   Эта мера существенным образом снизит издержки производителей,  и будет  стимулировать   рациональное использование ресурсов. Таким образом,  даст   толчок   производству     товаров и услуг, облегчит конкуренцию национальных производителей.    

Для домашних хозяйств  реформа ЖКХ, прежде всего, означает существенное повышение цен на услуги ЖКХ.  Цены растут постоянно, что находит  отражение в  росте доли расходов на жилищно-коммунальные услуги в общем объеме расходов домашних хозяйств. С 2012 по 2016 год они выросли в 1,7 раза, с 4.1% до 7,1% от общей величины расходов домашних хозяйств.

В обозримом будущем, следует ожидать более существенного роста тарифов, по некоторым позициям в  разы. Если сейчас уровень тарифов на электроэнергию  в промышленности и для потребителей домашних хозяйств отличается более чем в два раза, то их выравнивание будет означать повышение для потребителей как минимум в полтора раза.

Для домашних хозяйств повышение цен на коммунальные услуги  выступает фактором снижения уровня жизни. С учетом кризисных явлений в экономике, уже приведших к падению реального уровня жизни населения, значительное повышение цен на коммунальные услуги будет носить характер  шока. Существенный рост безальтернативных статей расходов в условиях жестких бюджетных ограничений  повлияет на изменение количества и качества других потребляемых благ в сторону их снижения. Доля платежей на коммуналку вырастет; сожмутся  другие статьи расходов. Как известно самая большая часть расходов, почти половина  приходится  на продукты питания. Перераспределение расходов неизбежно затронет эту  часть  потребительского бюджета.  

Люди со средними и высокими доходами потеряют господдержку. Это будет способствовать более рациональному использованию ресурсов с их стороны.

 Малообеспеченным семьям  придется рассчитывать на  компенсацию, которая может хотя бы частично возместить потери. Однако механизмы получения компенсации также требуют значительных издержек со стороны нужающихся (потраченного времени на   сбор и предоставление справок и прочих документов).

Сложность и противоречивость    ситуации состоит в том, что экономика страны сейчас оказалась в неблагоприятной ситуации. После замедления темпов роста в 2012 - 2014 годах она погрузилась в рецессию в 2015-2016 годах.  В начале  2017 года появились первые признаки выхода из кризиса, однако восстановление потребует не один год.

С одной стороны, в современных условиях значительное количество  предприятий страны имеют отрицательные результаты финансовой деятельности. Необходимость ликвидации бремени  перекрестного субсидирования еще более актуально, что требует проведение реформ ЖКХ.

 С другой стороны, за последние два кризисных года реальные доходы населения упали.  Произошло  углубление разрыва в доходах наименее обеспеченных и наиболее обеспеченных слоев населения. Усилились региональные различия в неравномерности экономического развития страны. Социальные последствия экономического кризиса в наибольшей степени проявились на периферии.

  На фоне падения уровня жизни проводить перемены, которые углубляют его дальнейшее снижение  сложно. С учетом кризисных явлений в экономике, приведших к падению  уровня жизни населения, дальнейший и значительный рост цен на услуги ЖКХ может носить характер  шока, что  чревато  ростом социальной напряженности.

Правительство избрало тактику постепенного выравнивания цен для пользователей коммунальными услугами. Тем не менее, несмотря на возникшую  паузу, вопрос реализации, завершения  реформы ЖКХ - это вопрос времени.

В этой связи, организация эффективного  функционирования системы жилищно-коммунального хозяйства в меняющихся условиях  приобретает особое  значение.

 Если раньше в расходах домашних хозяйств доля на жилищно-коммунальные услуги   была относительно  невелика, то теперь становится все более весомой.   Вопрос экономии средств домашних хозяйств и вопрос повышения эффективности системы функционирования ЖКХ приобретают  прямую связь. Значение жилищно-коммунального хозяйства, как  фактора влияющего на  уровень жизни подавляющей массы населения страны возрастает.

В этой связи, необходимо выстраивать систему отношений в этой сфере, которые бы способствовали повышению ее эффективности, создавать и экономические, и организационные предпосылки для достижения этой цели.  Какие метаморфозы  на этом пути переживает система ЖКХ?

Остановимся на некоторых аспектах состояния жилищного фонда и работы жилищно-коммунального хозяйства.

На настоящий момент основными регламентирующими документами, которые регулируют сферу ЖКХ  являются:

  • Жилищный кодекс РБ  (принят 28..08.12, изм.10.01.15);
  • Указ Президент РБ 535 от 31.12.2015 О предоставлении жилищно-коммунальных услуг.

Согласно указу определен перечень основных жилищно-коммунальных услуг. К ним относятся:

  1. 1.холодное, горячее водоснабжение;
  2. 2.водоотведение (канализация);
  3. 3.централизованное теплоснабжение;
  4. 4.электроснабжение;
  5. 5.централизованное  газоснабжение;
  6. 6.техническое обслуживание;
  7. 7.текущий ремонт;
  8. 8.капитальный ремонт;
  9. 9.техническое обслуживание лифта;
  10. 10.обращение с твердыми коммунальными отходами;
  11. 11.

С экономической точки зрения  производители большинства услуг действуют в условиях монополии. Производители 1-5 позиций выступают естественными монополистами национального (4 -5) или локального уровня (1-3).   Естественные  монополии остаются, и в обозримом  будущем будут оставаться  в собственности  центрального правительства  или  местных властей - собственников. Цены на их услуги контролируются государством. При  этом трудно назвать этот контроль эффективным. По признанию самых высоких чиновников, зачастую сложно понять из каких составляющих и как формируются цены. Монополисты склонны по своей природе максимально увеличивать свой выигрыш. В том числе часть своих выгод заведомо забивая в форме издержек. Значительная часть ресурсов  теряется в ходе транспортировки, как это наблюдается в теплоснабжении. Монополии заинтересованы увеличивать объемы производства, зная, что потери будут компенсированы государством. Для эффективного контроля  необходимо добиться полной открытости деятельности этих компаний, публичного, широкого обсуждения их деятельности и экономической целесообразности расходов. С экономической точки зрения, такой подход именуется подходом открытых цен.

В настоящий момент платежи по этим видам услуг жестко регулируются государством. При этом в условиях распространения индивидуальных систем учета каждый ответственный квартиросъемщик может осуществлять контроль за количественными показателями их потребления в своей квартире. Он без особого  труда на сайте GKX.by может проверить правильность начисления коммунальных услуг, получить другую полезную информацию.  Увеличиваются возможности безналичной оплаты  различными путями. В дальнейшем это направление  будет расширяться. В этой связи важно  распространять техническую  и финансовую грамотность среди преимущественно старших возрастов населения, которые лишены такой возможности.  Это целое направление работы, которое необходимо не только для повышения мобильности и оперативности системы оплаты коммунальных услуг, снижения транзакционных  издержек, совершенствования финансовой системы коммунального хозяйства,  но и  для реализации идеи электронного правительства в будущем.

Как уже отмечалось, государство  проводит политику  жесткого контроля цен на услуги ЖКХ. Политика регулируемых цен не дает возможностей поднимать цены бесконтрольно. Но она же не дает возможности дифференцировать цены,  исходя из их реальных издержек  и  добиваться  снижения цен в тех секторах жилищно-коммунального хозяйства, где можно развивать конкуренцию производителей услуг.  Это позиции 6-11. В настоящий момент часть из них также монополизирована благодаря административным барьерам, установленным  местными властями. 

Единая политика жесткого государственного контроля проводится на фоне дифференциации условий, в которых оказались пользователи жилья и жилищно-коммунальных услуг.  Жилой фонд страны находится в различных правовых условиях. Его значительная часть приватизирована. Часть жилья осталась в собственности государства, коммунальной собственности. В  одном доме, подъезде  могут быть квартиры, находящиеся в личной и коммунальной собственности. Часть жилья находится во владении жилищно-строительных кооперативов. Сохраняется ведомственное жилье. Постепенно увеличивается доля арендного жилья.

Нас интересуют, прежде всего, дома, где пользователи жилья являются его собственниками. Они в наибольшей степени реально или потенциально обладают возможностями влиять на организацию обслуживания жилья.  Сегодня многоэтажные жилые дома, в которых присутствуют правоотношения совместного домовладения, можно разделить на три категории:

1.      дома, где созданы ТС,

2.      дома, где созданы ЖКХ,

3.      дома, в которых квартиры стали частной собственностью граждан в процессе приватизации и где по сегодняшний день ничего не создано.

После вступления в силу жилищного кодекса, владельцы жилья в многоквартирных домах обязаны были выбрать форму управления совместным имуществом. На деле большая часть домовладений не оформила до сих пор  свой правовой статус  и управляется по праву традиции.  Строго говоря, вне юридических рамок оговоренных Жилищным Кодексом.

В настоящий момент выбор форм организации обслуживания на первый взгляд не имеет особого значения, поскольку деятельность организации в этой сфере строго регламентировано государством, оговорен перечень услуг, их порядок и периодичность осуществления, регулируются единые цены, существует единая форма «жировки». Одним словом, существует уравнительное жесткое государственное регулирование.

В то же время следует обратить внимание, что между государственными предприятиями ЖКХ и ТС (ЖПК) существует принципиальное отличие с экономической и  организационно-правовой точки зрения.

Государственные предприятия ЖКХ – это коммерческие структуры и их целью является извлечение прибыли. ТС (ЖПК)– это некоммерческие организации, преследующие своей целью удовлетворение материальных (имущественных) и иных потребностей своих участников. Поэтому, в отношении ТС и ЖПК нельзя вести речь о том, что они оказывают своим членам какие-либо жилищно-коммунальные услуги (основные или дополнительные) – здесь речь должна вестись всего лишь о возмещении товариществу или кооперативу затрат на обслуживание жилого дома.

Стратегически направления деятельности товарищества собственников -  снижение  затрат. В этом смысле они не предоставляют услуги владельцам жилья, а лишь сокращают расходы.

Деятельность ТС и ЖПК требует применения других подходов с точки зрения хозяйственной практики и налогового законодательства. Такие подходы применяются в случае деятельности дачных и гаражных кооперативов и пр. Они  предусмотрены ст.288 Налогового кодекса. Их применение привело бы к снижению  расходов жильцов, связанных с обслуживанием совместного имущества жильцов многоквартирных домов.   Однако пока вопрос остается открытым.

В настоящее время ТС и ЖСПК обязывают переходить на использование систем электронных платежей государственных монополистов, что  ведет к значительному повышению стоимости коммунальных услуг. За обслуживание в РСЦ и за использование автоматизированной информационной системы «Расчет-ЖКУ» требуется вносить комиссионное вознаграждение примерно в размере 4,5-8% от оборота, т.е. от всей суммы начисленных платежей. Данные платежи товарищества собственников и ЖСПК будут вынуждены относить на затраты, соответственно, квитанции за оплату для всех членов ТС и ЖСПК потяжелеют. Кроме того, жильцы домов будут испытывать неудобства, обращаясь за оформлением любых документов (например, справки выписки из лицевого счета и др.) не в бухгалтерию ТС, а в РСЦ.  Государственная регламентация проявляется и в том, что руководители ТС и ЖСПК, должны иметь специальное экономическое образование.  На деле это требование ограничивает предложение на данном сегменте  рынка труда. Тем более, что, руководители самоуправляющихся домов, как правило, сами являются жильцами этих домов.

Такое явление, как совместное домовладение, само по себе представляет огромную проблему. Многоквартирный дом является целым неделимым объектом, оборудованным сложной инженерной системой. Главной целью обслуживания многоквартирного дома является обеспечение для жильцов всего дома комфортного проживания при минимальных затратах и потерях во внутридомовых сетях. Очень сложно разделить значение собственного   имущества владельца квартиры и общего имущество всех жильцов для комфортного проживания.  Конструктивно квартира состоит из общего имущества: если убрать плиты перекрытия и стены, квартиры нет. Останется воздух. С точки зрения финансов стоимость общего имущества в многоэтажке составляет от 90% до 95%, а стоимость всех вместе взятых квартир - только от 5% до 10%. Что относится к индивидуальной собственности? Штукатурка на потолке и стенах, стяжка на полу, 50 метров электропроводки и 20 метров труб. Все. Остальное - это общее имущество, которое является коллективной собственностью.

•        Несущие стены, плиты перекрытия, несущие колонны, балконные плиты;

•        Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты;

•        Подвалы, встроенные гаражи;

•        Крыши, чердаки;

•        Окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и т. п..

•        Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.

А также:

•        Оборудование, обслуживающее более одного жилого помещения.

•        Трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки на придомовой территории.

 Согласно законодательству Беларуси общее имущество содержится за счет всех коллективных собственников. Финансирование содержания дворовых территорий согласно Указа 235 отнесено в ведение местных органов власти.

При рассмотрении проблем использования и ухода за общим имуществом следует  учитывать фактор, который получил название в среде экономистов «эффекта безбилетника». Потребитель общественного блага старается уклониться от его оплаты. (Общественное благо, то, в отношении которого нельзя применить принцип исключаемости  потребления). С целью его минимизации, законодательно детально регламентировано участие каждого из владельцев квартир в участии в обслуживании общих помещений. В части пользования лифтом, техобслуживание покрывается тарифами, рассчитанными исходя из квадратных метров площади квартиры жильцов, плата за электроэнергию, используемую на движения лифта, исходя из количества зарегистрированных жильцов в квартире. В то же время, когда происходит персонализация отношений в рамках коллектива жителей подъезда, дома, принимающего совместные решения, то отношения к общему имуществу меняются. Как в части использования, так и в части обслуживания.

Пунктом 1.5 Указа № 535 определено, что потребители, которым принадлежат и (или) которые занимают жилые и (или) нежилые помещения, расположенные в подъезде многоквартирного жилого дома, имеют право отказаться от услуги по санитарному содержанию вспомогательных помещений жилого дома (за исключением услуг по дезинфекции, дезинсекции, дератизации)  путем заключения дополнительного соглашения к соответствующему договору и принять решение об осуществлении ими самостоятельного санитарного содержания вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома. Однако такое решение должно быть принято единогласно и оформлено протоколом собрания потребителей либо протоколом письменного опроса.

Самоуправляющийся дом и несамоуправляющийся при прочих равных условиях в этой связи имеют различный потенциал.  Подъезды разных домов могут отличаться кардинально при равном денежном участии. Приходилось бывать в подъездах, где на стенах висят картины и стоят комнатные растения, цветы на окнах.  К сожалению, в большинстве подъездов имеют   другой вид, как правило, не в лучшую сторону. Состояние общего имущества домов, где действуют товарищества жильцов, как правило, в лучшем состоянии, чем дом, которые находятся в ведении муниципальных ЖЭУ.

Расходы на содержание общих помещений в домах, где управление организовано жильцами снижаются в 2 раза, чем в домах, которые обслуживают ЖЭУ.  Такой результат  показывает опыт Молодежного жилищного комплекса (МЖК) « Солнечный» в  городе Гомеле.

Самоуправляющиеся коллективы жильцов  активно используют положительные примеры.  Зарубежный, и уже отечественный, опыт показывает эффективность использования практики хаусмастера (Домашний мастер). К нему предъявляются высокие профессиональные требования. Домашний мастер имеет знания и навыки  широкой компетенции. Он  обладает квалификациями сантехника, электрика, плотника и пр.   Обслуживая один или несколько домов, хаусмастер  знает состояние инфраструктуры дома и его отдельных квартир. В силу этого, он напрямую заинтересован не только в ремонте, но и предупреждении поломок и неисправностей. Замена одним человеком нескольких служб позволяют работнику получать существенную материальную выгоду, а жильцам экономить расходы.

Если  деятельность самоуправления жильцов носит   целенаправленный характер еще с момента проектирования и строительства  жилья, то результаты носят еще более впечатляющий характер. Огромное значение имеют разумные стартовые подходы с учетом современных технологических требований. Планирование и использование индивидуальных систем отопления в квартирах, позволяет в последующем  добиться не только высокого уровня комфорта температурного режима с учетом индивидуальных предпочтений, но и серьезной экономии денежных средств в процессе пользования квартиры.

Дома, в которых установлена индивидуальная поквартирная система отопления, расходуют в 2,5 раза  меньше средств на отопление, чем аналогично конструктивные дома, которые получают тепло от городских теплоцентралей. Такой пример демонстрирует   опыт МЖК «Солнечный» в городе Гомеле.

В то же время очевидно, что владельцы жилья оказались в неравных стартовых условиях с точки зрения возможностей решать стоящие передними проблемы.

 Жители старых домов находятся в более сложном положении. Они  исправно отчисляли средства на капитальный ремонт, не получили этого ремонта и по-прежнему в нем нуждаются. Их отчисления на капремонт съедены инфляцией, в то время как сети изношены и их замена или модернизация требует значительных средств, поэтому им приходится надеяться на местные  власти и службы, которые им подконтрольны.

Объективно, владельцы квартир новых домов находятся в выигрышной ситуации, с точки зрения возможности самим решать свои вопросы. Жители новостроек, для которых  ремонт в ближайшем обозримом будущем не грозит, могут аккумулировать средства на счетах и использовать их для улучшения инфраструктуры.

Подводя краткий итог, можно отметить  две тенденции в сфере организации жилищно-коммунального  обслуживания  многоквартирных  жилых   домов.

С одной стороны, жесткая административная регламентация характера хозяйственной деятельности: регламентация перечня услуг, их периодичности предоставления, регламентация     субъектов хозяйствования, централизованное  формирование цен, предоставление справочной автоматизированной информации, использование автоматизированной системы оплаты тарифов. Жесткое государственное регулирование позволяет обеспечить уровень услуг не ниже определенного уровня, но в  то же время ограничивает внедрение новых подходов, практик, которые бы совершенствовали  сложившуюся систему.  При этом государство, жестко удерживая цены, препятствует их повышению, но не дает возможности их понизить с помощью повышения конкуренции со стороны предложения ряда услуг.   Белорусское правительство боится повторения негативного российского опыта, где  управляющие компании часто используют свое положение для наживы, фактически заменяя государство–монополиста, при этом выступая еще менее контролируемым монополистом. 

С другой стороны постепенно развиваются элементы самоуправления. Создаются товарищества собственников (ТС) и   жилищно – потребительские кооперативы (ЖПК), которые охватывают примерно 12,5% многоквартирных  домов. Созданы организации собственников. Например, ассоциация «Мозырский собственник»,  «Дом, в котором мы живем» (Бобруйск) и др.  В 2015 году был создан Союз ТС и ЖПК ( Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. ), который распространяет позитивный опыт работы, пытается ставить и решать стоящие проблемы.  Опыт реформирования системы ЖКХ у наших соседей, в частности в Украине показал, что положительные результаты,  как правило, достигнуты в местных сообществах там, где удалось сформировать ответственное поведение самих потребителей, которые использовали  демократические условия и процедуры для решения своих проблем.

По нашему мнению остается ряд проблем, которые требуют своего решения для повышения эффективности жилищно-коммунального хозяйства и, в конечном счете, повышения качества содержания многоквартирных домов.

  1. 1.Низкая  осведомленность и информированность населения о понятиях, структуре и процессах в ЖКХ. Население не знает, в подавляющей массе не готово к предстоящим переменам.  Отсутствие направленной государственной политики,  на формирование ответственного поведения владельцев жилья и мультипликации передового организационного и технического опыта.
  2. 2.Следует признать, что политика госрегулирования в сфере ЖКХ ориентирована, прежде всего, на систему государственных предприятий  подконтрольной местной исполнительной вертикали. Конфликт интересов местных властей как собственников и как регуляторов приводит к практике двойных стандартов в отношении ЖРЭО, ЖЭСа с одной стороны и управляющих  компаний представителей ТС и ЖПК с другой стороны.
  3. 3.Отсутствие партнерства и взаимных обязательств между исполнительными органами и коммерческими структурами отталкивает бизнес от прихода в отрасль. Малое присутствие коммерческих структур в этой сфере и отсутствие конкуренции  позволяют функционировать структуре хозяйствования на принципах монополизма.
  4. 4.Жёсткое регулирование тарифов не позволяет задействовать механизмы конкурентного давления на цены.
  5. 5.Слабая подготовленность действующего персонала, занятого в сфере обслуживания ЖКХ к современным техническим тенденциям в этой сфере.

Повышение эффективности функционирования сектора жилищно-коммунального хозяйства требует  не только разумных государственных преобразований, но и задействования потенциала собственников жилья через механизмы самоуправления.

Николай Новиков

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить